Bình thường nói ít có ai để ý lắm, rồi lâm vào hoàn cảnh, quay ngược trở lại mới thấy hối hận vì sao ngày trước mình không kỹ càng hơn trước.
>>> Chỉ mẹ 4 cách kiểm tra nhà đất định mua có thuộc diện quy hoạch, để không mất công mất của
Đã có biết bao nhiêu vụ xảy ra rồi, mà người mua cũng phải mất ít nhất vài trăm triệu cho đến vài tỷ mới ngộ ra bài học khi mua nhà chung cư hay đất nền, để ở hay để đầu tư.
Là vầy nè, chia sẻ để các mẹ hiểu, nắm quy định rồi rút kinh nghiệm cho bản thân trong thời gian tới nếu có đi mua nhà chung cư hay đất nền nha.
* Với nhà chung cư
Thông thường khi mua nhà chung cư, nếu mua càng sớm, ngay khi công trình chưa hoàn thiện sẽ rẻ hơn so với lúc đã hoàn chỉnh. Chính vì chỗ này nên nhiều người hám rẻ mà quên mất việc phải kiểm tra tính pháp lý của chung cư mình dự định mua. Theo quy định tại Điều 55 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì điều kiện để chung cư được bán ra là phải có đủ các giấy tờ sau:
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất.
- Hồ sơ dự án.
- Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Giấy phép xây dựng.
- Giấy tờ nghiệm thu đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án.
- Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Khi mua nhà chung cư, dù là ở bất cứ giai đoạn nào, mẹ cần phải xem dự án đó có đủ các giấy tờ đó không nha, nhiều trường hợp đã đặt cọc hay đã đóng tiền mua được 2, 3 lần (theo tiến độ) mới phát hiện ra dự án đó sai phạm thì việc đòi lại tiền rất vất vả và tốn nhiều thời gian của mẹ nha.
Và hơn nữa, chủ đầu tư của dự án chung cư đó chỉ được phép bàn giao nhà cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà cùng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và đặc biệt phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.
Trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, chủ đầu tư phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, trừ khi bên mua có văn bản đề nghị tự làm.
* Với các dự án đất nền
So với các dự án chung cư, thì mua các dự án đất nền gặp nhiều rủi ro hơn nếu mẹ không có sự tìm hiểu, chuẩn bị kỹ lưỡng việc kiểm tra thông tin. Hiện tại, nhiều người thường mua thông qua các kênh người quen giới thiệu là cá nhân, hoặc thông qua công ty.
Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đang có hiệu lực áp dụng thì các loại đất chỉ được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải đáp ứng đủ 4 điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Thêm nữa dự án này phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Để kiểm tra các điều kiện này, ngoài việc kiểm tra giấy tờ được công ty kinh doanh bất động sản công khai thì mẹ vẫn cần phải tìm hiểu qua các kênh từ Văn phòng Đăng ký Đất đai thuộc Sở Tài Nguyên Môi trường nơi có đất, Sở Xây dựng và các kênh tra cứu quy hoạch đất đai…
Nếu mẹ mua đất nền (theo quy định gọi là nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) từ công ty kinh doanh bất động sản thì phải xem các thông tin công khai liên quan đến dự án đất nền đó trên các kênh: Trang thông tin điện tử của công ty kinh doanh bất động sản; trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản, bao gồm:
- Loại bất động sản;
- Vị trí bất động sản;
- Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;
- Quy mô của bất động sản;
- Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;
- Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản;
- Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
- Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);
- Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Tương tự với nhà chung cư, mẹ cần kiểm tra thêm tính pháp lý của dự án đó thông qua các kênh của cơ quan nhà nước như Văn phòng Đăng ký Đất đai thuộc Sở Tài Nguyên Môi trường, Sở Xây dựng và các trang tra cứu quy hoạch sử dụng đất…
Nhiều trường hợp đã và đang xảy ra trên thực tế rất nhiều đó là người mua (thường là để đầu tư) tin lời những người môi giới bất động sản (với tư cách cá nhân hoặc làm việc cho công ty kinh doanh bất động sản) hứa hẹn sẽ có sổ đỏ. Nếu không có hoặc chậm có sẽ hoàn lại tiền thêm lãi suất…
Nhưng nó chỉ là cái bẫy để mọi người tin theo, vì đơn thuần khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mình hay gọi là mua bán đất nền) nếu chưa có sổ đỏ (là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là giao dịch không được pháp luật thừa nhận, nên khi ký hợp đồng mua bán là giấy tờ tay (theo cách chúng ta thường gọi), về mặt pháp lý chúng hoàn toàn không có giá trị. Khi xảy ra tranh chấp, người mua gánh hậu quả thiệt thòi lớn nhất.
Giả sử phía chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất) có trả thêm lãi như đã cam kết đi, thì lúc này giá nhà đất đã tăng lên so với giá thị trường, người mua cho dù đã được hoàn tiền và trả lãi cũng không đủ để mua lại mảnh đất tương tự…
Cũng theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì chủ đầu tư kinh doanh bất động sản khi bàn giao phần đất cho bên mua thì cần phải hoàn thiện các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực. Đây cũng chính là điểm mấu chốt mà nhiều người mua từ mảnh đất còn hoang sơ phải ròng rã nhiều năm trời, chờ đợi lời hứa hẹn của chủ đầu tư mà vẫn chưa được bàn giao đây.
Vậy nên dặn mẹ có mua nhà chung cư, hay dự án đất nền nào đó, để ở hay là để đầu tư, lướt sóng cho bằng bạn bằng bè, thì cũng phải kiểm tra cẩn thận trước sau. Sơ sảy một chút, có thể làm mẹ mất tiền tỷ chứ chẳng chơi đâu. Nhờ chính quyền can thiệp được đó, nhưng phải mất rất nhiều thời gian mới lấy lại được, có nhiều người nản lòng, bỏ cuộc cho rồi đấy. Thời buổi dịch bệnh hoành hành, kinh tế khó khăn, nên mẹ càng phải cẩn trọng hơn nữa, dính đến tiền bạc là phải tính toán kỹ.
Tổng hợp