Nếu có tìm hiểu sơ qua các quy định về đất đai, bất động sản thì bà con cũng biết rằng ai đứng tên trên sổ đỏ, sổ hồng thì người đó có quyền sử dụng, sở hữu. Thế nhưng cuộc sống có đôi khi vì lý do nào đó mà một người không thể đứng tên trên sổ đỏ, sổ hồng và phải nhờ người khác đứng tên dùm.
>>> Hướng dẫn mẹ thủ tục sang tên sổ đỏ từ A đến Z: Đỡ tốn thời gian, tiền bạc, không rước bực mình
Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (mình hay gọi là sổ đỏ, sổ hồng) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, người đứng tên trên sổ có các quyền cơ bản như sau:
- Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Được hưởng các lợi ích do công trình Nhà nước phục vụ để bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định.
- Được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
- Được chuyển đổi, mua bán, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…
Vì thế mà khi nhờ người khác đứng tên trên sổ dùm, nghĩa là bà con đã trao hết các quyền lợi nêu trên cho họ, và điều này dễ xảy ra rủi ro mất trắng nếu như họ ‘trở mặt’. Bởi về mặt pháp lý, người đứng tên trên sổ sẽ là người có quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được pháp luật công nhân.
Nếu xảy ra rủi ro, người được nhờ cố tình chiếm sổ thì cần phải giải quyết như thế nào?
Dù muốn hay không thì bước đầu tiên vẫn cần phải làm đó là thỏa thuận sang tên (từ người đứng dùm sang chính chủ).
Trường hợp thỏa thuận được thì các bên làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng tặng cho được công chứng và thực hiện tại Phòng Tài nguyên Môi trường thuộc UBND cấp huyện nơi có đất.
Trường hợp không thỏa thuận được thì các bên sẽ đưa vụ việc ra Tòa án để được giải quyết.
Thẩm quyền giải quyết là Tòa án nhân dân nơi có đất, họ sẽ tiếp nhận hồ sơ, giải quyết vụ việc. Khi đó thì bà con cần có đủ giấy tờ, hồ sơ chứng minh bản thân mình là chủ sử dụng, sở hữu thật sự. Quan trọng nhất vẫn là thỏa thuận đứng tên dùm và có người làm chứng. Nếu trước đó không có thỏa thuận thì cần phải tìm chứng cứ khác để chứng minh.
Dựa trên tài liệu được cung cấp và xác minh nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất, chứng cứ, tài liệu, Tòa sẽ ra quyết định ai là chủ nhân thật sự.
Kể ra thì có vẻ đơn giản nhưng thực tế việc khởi kiện đòi lại đất trong trường hợp nhờ đứng tên dùm sẽ mất rất nhiều thời gian, tiền bạc lẫn công sức đi lại chốn công đường. Đã có không ít trường hợp vì nản chí đã bỏ cuộc, chủ nhân thật sự chấp nhận mất trắng. Vì thế mà để đảm bảo quyền lợi cho mình thì tốt nhất không nên nhờ người khác đứng tên dùm. Trong trường hợp không thể không nhờ thì cũng cần có các văn bản thỏa thuận, giấy tờ chứng minh để đề phòng xảy ra tranh chấp thì có cơ sở để giải quyết.
Theo một bài viết đăng trên báo Đồng Nai em đọc được, một vụ việc điển hình để bà con thấy về những bất lợi khi nhờ đứng tên dùm.
Sự việc là vợ chồng ông K.D., 66 tuổi, ngụ ở huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai có nhận chuyển nhượng đất của người khác với diện tích gần 150m2 ở huyện Nhơn Trạch vào năm 2008. Khi đó, ông K.D nhờ con trai là K.H., 42 tuổi đứng tên dùm trên sổ đỏ. Đến năm 2009, do yêu cầu đổi giấy theo mẫu mới nên đã thêm tên vợ của ông K.H là bà N.N., 37 tuổi vào sổ này.
Đến năm 2015, do vợ chồng ông K.H có mâu thuẫn trong quan hệ hôn nhân dẫn đến tranh chấp thửa đất trên. Sau khi vụ việc được đưa ra Tòa, thu thập chứng cứ và nghiên cứu hồ sơ, Tòa đã xử công nhận phần đất trên là của vợ chồng ông K.D., còn ông K.H và bà N.N. chỉ là người đứng tên dùm. Vụ việc kéo dài nhiều năm trời, từ năm 2015 đến nay nhưng vì không đồng ý với bản án sơ thẩm của Tòa mà bà N.N. tiếp tục kháng cáo lên cấp phúc thẩm để giải quyết.
Theo Chánh Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai, bà Nguyễn Thị Hồng Tuyến cho biết việc nhờ đứng tên dùm thường thuộc các trường hợp như sau:
- Người có tài sản là người nước ngoài, người không có quốc tịch Việt Nam do không đủ điều kiện được cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nên nhờ người khác đứng dùm;
- Người đi nước ngoài trước đây phải khai báo không được đứng tên tài sản hoặc thuộc trường hợp nhờ người đứng tên giùm để tẩu tán tài sản, trốn tránh nghĩa vụ trả nợ, thanh toán…;
- Để một người đứng tên nhằm thực hiện việc tách thửa, hùn hạp, mua nhà đất chung, làm ăn chung nhưng không tách ra để một người đại diện đứng tên nhằm dễ dàng thực hiện các hoạt động giao dịch…
Tất cả hành vi nói trên đều không đúng quy định pháp luật, và có rủi ro rất cao. Đối với các trường hợp đứng tên dùm không trái pháp luật thì thường không có thỏa thuận rõ ràng, không có cam kết riêng giữa hai bên, dễ dẫn đến tranh chấp, mâu thuẫn.
Xem chuyện của người khác để rút ra bài học kinh nghiệm cho mình, bà con nắm để có lựa chọn và cách giải quyết phù hợp cho mình nếu gặp trường hợp tương tự nhé.