Webtretho thử nghiệm phiên bản mới

TIN TÀI TRỢ.

Chung cư XaLa - sự lựa chọn số 1 (tầng 3)

  • 0 Lượt chia sẻ
  • 173K Lượt đọc
  • 1.53K Trả lời

Luôn tự hào là nguồn thông tin và kiến thức đáng tin cậy dành cho phụ nữ trưởng thành.

Theo dõi Webtretho

Đến trả lời mới nhất
    • 58 Bài viết

    • 39 Được cảm ơn

    #1341
    Chung cư Hà Nội: Căn cứ nào để xác định giá trị thực?
    Thứ bẩy, 07/01/2012, 08:20 GMT+7
    Gần đây, rất nhiều bài báo nhận định về thị trường chung cư sẽ còn u ám, giá giảm mạnh. Nhiều ý kiến cho rằng giá BĐS sẽ phải giảm 30-35% nữa mới về giá trị thực.
    Vậy giá trị thực ở đây là gì? Căn cứ nào để họ xác định giá trị thực?

    VnMedia xin giới thiệu bài phân tích của Thạc sỹ Đặng Đình Cường- chuyên gia phân tích TTBĐS về việc cấu thành giá mỗi m2 chung cư. Mỗi dự án có những đặc thù khác nhau, những đặc thù này sẽ phần nào ảnh hưởng đến giá trị của dự án, như: giá đất, chi phí GPMB, mật độ xây dựng, tầng cao, chi phí lobby... Tuy nhiên, có thể dựa vào các tiêu chí trong bảng khái toán để xác định giá trị của các dự án chung cư.

    Trong phạm vi bài viết này, tác giả đưa ra một bảng Khái toán tổng mức đầu tư của một dự án chung cư ở phân khúc trung cấp đang được triển khai tại quận Hoàng Mai.

    Chung cư Hà Nội: Căn cứ nào để xác định giá trị thực? | ảnh 1
    Bảng khái toán tổng mức xây dựng dự án chung cư quận Hoàng Mai

    Như vậy qua bảng dự toán trên có thể xác định được:

    1. Suất vốn đầu tư xây dựng: Bằng tổng chi phí trừ đi tiền đất chia cho tổng số mét vuông xây dựng: (552.475.365.000 - 216.033.000.000)/31.680 = 10.620.000 (Suất đầu tư xây dựng của Bộ Xây Dựng công bố năm 2009 và 2010 lần lượt là 7.180.000 và 9.080.000)

    2. Suất đầu tư XD tính trên m2 khai thác (m2 căn hộ): Bằng tổng chi phí trừ đi tiền đất chia cho tổng số mét vuông căn hộ: (552.475.365.000 - 216.033.000.000) /25.978 = 12.951.000.

    3. Giá thành của một mét vuông căn hộ: Bằng cách lấy tổng chi phí chia cho tổng số mét vuông khai thác: 552.475.365.000/25.978 = 21.267.000

    Chung cư Hà Nội: Căn cứ nào để xác định giá trị thực? | ảnh 2
    Chung cư bình dân sẽ khó giảm giá

    Mức giá 21,2 triệu đồng/m2 mới chỉ là giá thành tính trên m2 căn hộ, nghĩa là chưa tính đến chi phí bán hàng, chi phí phân bổ, lãi vay, thuế thu nhập doanh nghiệp... Dự án trong bảng khái toán nằm tại quận Hoàng Mai, khu vực được coi là khá trung tâm, còn những dự án ở các khu vực xa trung tâm hơn thì giá đất sẽ thấp hơn.

    Vậy sẽ có những câu hỏi: Tại sao các doanh nghiệp BĐS trên sàn lại báo cáo lợi nhuận lớn trong những năm gần đây? Tại sao có quá nhiều doanh nghiệp đổ tiền vào đầu tư xây dựng chung cư? và (ii) Tại sao hiện nay có những dự án đang bán giá dưới 17 triệu đồng/m2 thậm chí 14, 15 triệu đồng/m2 như các dự án: Tincom tower (16 triệu đồng/m2), Tân Việt Tower (15 triệu đồng/m2), An Bình Tower (16 triệu đồng/m2)?

    Các chủ đầu tư có lợi nhuận cao bởi 2 nguyên nhân:

    Thứ nhất là trước đây họ mua được đất với giá khá thấp, đặc biệt là khi Hà Tây sáp nhập về Hà Nội. Khi đó hàng loạt đất ruộng, đất vườn ao, đất kẹt được chuyển đổi sang đất dự án với chi phí đền bù rẻ mạt. Thứ hai, trước đây khi thị trường chung cư bùng nổ, nguồn cung khan hiếm, các chủ đầu tư đã triệt để lợi dụng Đòn bẩy vốn để huy động vốn từ khách hàng (bằng vô vàn các chiêu thức: hợp đồng vay vốn và hưởng mua căn hộ, hợp góp vốn, rồi mua trái phiếu, cổ phiếu thậm chí chỉ là một tờ giấy biên nhận tiền).

    Ngoài ra, có thể chủ đầu tư những dự án đó mua được đất giá rẻ, hai là họ chấp nhận bán hòa vốn thậm chí cắt lỗ do áp lực nợ đến hạn hoặc các toan tính khác.
    Vậy giá chung cư liệu có còn giảm nữa?
    Theo nhận định, giá chung cư sẽ còn giảm trong thời gian tới đến hết quý I năm sau, sau đó sẽ ổn định dần ở mặt bằng mới (tức là ở mặt bằng giá sau giảm). Tuy nhiên, mức độ giảm sẽ khác nhau đối với các phân khúc khác nhau. Tôi tạm chia ra làm 3 nhóm và tạm gọi như sau: (a) nhóm trên 40 triệu đồng/m2 là phân khúc cao cấp, (b) nhóm dưới 40 triệu đồng/m2 là phân khúc trung cấp và (c) nhóm dưới 17 triệu đồng/m2 là phân khúc bình dân.

    Đối với nhóm cao cấp: Các dự án sắp mở bán hoặc đã mở bán nhưng số lượng bán ra còn chiểm tỉ lệ nhỏ thì giá bán chắc chắn sẽ phải điều chỉnh giảm mạnh. Còn đối với các dự án đã bán được trên 70%, họ khó có thể giảm mạnh do áp lực của những khách hàng đã mua trước, và cũng do họ đã bán được phần lớn nên không chịu nhiều áp lực về tài chính và họ sẽ cố chờ đợi thị trường ấm lại. Dự đoán nhóm này sẽ có mức giảm từ 20-30%

    Đối với các dự án chung cư thuộc phân khúc trung cấp: Cũng tương tự như như đối với phân khúc cao cấp nhưng mức độ giảm sẽ không mạnh như ở phân khúc cao cấp do ở phân khúc này, lượng cầu lớn hơn hẳn. Dự đoán nhóm này sẽ có mức giảm từ 10-20%

    Đối với các dự án chung cư thuộc phân khúc bình dân: Ở nhóm này sẽ rất khó có khả năng giảm mạnh vì: Thứ nhất, đây là phân khúc có mức cầu lớn nhất, điều đặc biệt của nhóm này là có ít nhà đầu cơ, cầu của nhóm này phần nhiều là người có nhu cầu ở thật và họ không chịu nhiều áp lực từ các khoản vay. Thứ hai, giá của nhóm này khá sát với giá vốn, nếu giảm nữa chủ đầu tư sẽ về hòa thậm chí là lỗ: Dự đoán nhóm này nếu có giảm thì tối đa cũng chỉ 5-10%.
    Nguồn : http://phantichnhandinh.batdongsan.c...sHT38DTY1.html

  1. CHỦ ĐỀ NỔI BẬT


    • 56 Bài viết

    • 192 Được cảm ơn

    #1342
    Trích dẫn Nguyên văn bởi duongmark44 Xem bài viết
    Chung cư Hà Nội: Căn cứ nào để xác định giá trị thực?
    Thứ bẩy, 07/01/2012, 08:20 GMT+7

    Như vậy qua bảng dự toán trên có thể xác định được:

    1. Suất vốn đầu tư xây dựng: Bằng tổng chi phí trừ đi tiền đất chia cho tổng số mét vuông xây dựng: (552.475.365.000 - 216.033.000.000)/31.680 = 10.620.000 (Suất đầu tư xây dựng của Bộ Xây Dựng công bố năm 2009 và 2010 lần lượt là 7.180.000 và 9.080.000)

    2. Suất đầu tư XD tính trên m2 khai thác (m2 căn hộ): Bằng tổng chi phí trừ đi tiền đất chia cho tổng số mét vuông căn hộ: (552.475.365.000 - 216.033.000.000) /25.978 = 12.951.000.

    3. Giá thành của một mét vuông căn hộ: Bằng cách lấy tổng chi phí chia cho tổng số mét vuông khai thác: 552.475.365.000/25.978 = 21.267.000


    Mức giá 21,2 triệu đồng/m2 mới chỉ là giá thành tính trên m2 căn hộ, nghĩa là chưa tính đến chi phí bán hàng, chi phí phân bổ, lãi vay, thuế thu nhập doanh nghiệp... Dự án trong bảng khái toán nằm tại quận Hoàng Mai, khu vực được coi là khá trung tâm, còn những dự án ở các khu vực xa trung tâm hơn thì giá đất sẽ thấp hơn.


    Nguồn : http://phantichnhandinh.batdongsan.c...sHT38DTY1.html
    Em thấy bài phân tích giá trị thực này chẳng có gì rõ ràng, thậm chí còn tù mù hơn là không phân tích.
    Tổng chi phí 552.475.365.000 gồm chi phí gì? Lấy đâu ra con số này? Giá đất, chi phí GPMB, mật độ xây dựng, tầng cao, chi phí lobby... cái này thì đúng, nhưng chính xác mỗi khoản là bao nhiêu?
    Bài này đưa ra con số tổng 552.475.365.000, chẳng ai dám đưa con số chi tiết, vậy bài khác có thể đưa ra con số khác cũng được, vì làm gì có căn cứ.
    Viết thế này thì dân kinh tế cũng bó tay chứ đừng nói là người ngoài, người dân. Bó tay.com
    • 109 Bài viết

    • 36 Được cảm ơn

    #1343
    Em xin up lại bác nào có nhu cầu phone em
    Trích dẫn Nguyên văn bởi batdongsan_tv Xem bài viết
    Xin Mod cho em rao bán một gian Ki ốt của gia đình: Em cần bán một gian Ki ốt tại tòa nhà CT4 mặt đường 42m đô thị Xa la CT4 lô 12 diện tích 41m2 mặt tiền 4m hướng Đông Nam, Ki ốt này nhận nhà giống chung cư khoảng tháng 3 năm 2012. Gian kiot này nằm trên mặt đường 42m Lê Trọng Tấn rất tiện kinh doanh buôn bán, gần khu đô thị văn phú, Mậu Lương, La Khê...... Giá bán 55 triệu/m2 - Call: 0988345673 gặp Việt
    • 74 Bài viết

    • 25 Được cảm ơn

    #1344
    Mình muốn đổi căn 53.4 m2 CT4B lấy 1 căn có 2 phòng ngủ loại <70m2. Cùng CT4B, Ai có pm mình nhé.
    • 109 Bài viết

    • 36 Được cảm ơn

    #1345
    Thông báo: Hôm nay chủ nhật ngày 8/1/2012 chính thức CT4b Xa La đã có một hộ gia đình chuyển đồ đạc về ở, anh chị em nào có nhu cầu đón Tết 2012 tại nhà mới có thể đóng nốt 20% tiền và nhận nhà được rồi
    • Avatar của ManOnIce
    • Thành viên Webtretho
      Offline
    • 10 năm
    • 1,268 Bài viết

    • 697 Được cảm ơn

    #1346
    Phân tích khỉ gì, đơn giản là cần bán thì lỗ cũng phải bán mà ko cần thì lãi cũng chưa bán

    Báo với chẳng chí
    Cuộc đời tươi đẹp
    2 thành viên đã cảm ơn vì bài viết hữu ích (xem)
    • Avatar của Me.Mit_
    • Thành viên Webtretho
      Offline
    • 8 năm
    • 3,944 Bài viết

    • 2,576 Được cảm ơn

    #1347
    Trích dẫn Nguyên văn bởi ManOnIce Xem bài viết
    Phân tích khỉ gì, đơn giản là cần bán thì lỗ cũng phải bán mà ko cần thì lãi cũng chưa bán

    Báo với chẳng chí
    Mình cũng nghĩ thế. Mà xác định là mua nhà k để bán thì nó lên hay xuống cũng chỉ là cái nhà đó
    1 thành viên đã cảm ơn vì bài viết hữu ích (xem)
    • Avatar của quangnh
    • Thành viên Webtretho
      Offline
    • 8 năm
    • 34 Bài viết

    • 34 Được cảm ơn

    #1348
    Trích dẫn Nguyên văn bởi batdongsan_tv Xem bài viết
    Bác công tác ở nước ngoài hay sao mà mua tầng cao thê? Giá đó thì cũng Ok rồi, vào tên tại Sàn MT nộp 2% rẻ hơn đi làm CHuyển nhượng nhiều. Em có căn CT4b 1201 diện tích 62.8m2 có 2 ngủ 2wc giá 21 triệu nhận nhà ở ngay, Call: 0988.345673
    21 triệu này là xong luôn rồi hay mới 80% vậy ạ, em phải đóng nốt 20% hợp đồng không, em đang rất quan tâm đến căn này nè
    • Avatar của kienvt31
    • Đang bị khóa tại diễn đàn
      Offline
    • 8 năm
    • Thành viên bị khoá
    • 9 Bài viết

    • 0 Được cảm ơn

    #1349
    Tức nhiên là bác đóng nốt 20% tiền gốc
    • 25 Bài viết

    • 1 Được cảm ơn

    #1350
    Mẹ nó ơi.mình có qua hỏi ở ban quản lý xala thì họ bảo chưa bàn giao.nếu muốn thì phải viết đơn.ma viết đơn xong fải đợi họ xét xem ntn đã.hic ko biết thế nào nữa.
    • 109 Bài viết

    • 36 Được cảm ơn

    #1351
    Giá 21 triệu nhân với diện tích là Tổng căn hộ, chủ nhà sẽ bớt 20% cho người mua là 147 triệu khi nào chủ đầu tư thông báo nhận nhà thì lên công ty đóng trực tiếp 147 triệu là nhận nhà à Call: 0988.345673 gặp Việt
    Trích dẫn Nguyên văn bởi quangnh Xem bài viết
    21 triệu này là xong luôn rồi hay mới 80% vậy ạ, em phải đóng nốt 20% hợp đồng không, em đang rất quan tâm đến căn này nè
    • Avatar của Kul_Cul
    • Thành viên Webtretho
      Offline
    • 13 năm
    • 119 Bài viết

    • 177 Được cảm ơn

    #1352
    Bác nào có căn 94m2 ở CT6 tầng từ 10-18 thì PM cho em với nhé. Khi PM nói rõ giúp em giá, hướng, số phòng với ạ.
    Cảm ơn cả nhà nhiều!
    Tình yêu là hạt thóc
    Niềm tin là cánh đồng!
    • 109 Bài viết

    • 36 Được cảm ơn

    #1353
    Em có căn CT6b 1211 hàng đẹp 94m2 giá 17.5 triệu Call: 0988.345673 gặp Việt hàng chính chủ bác nào xem phiếu thu thì phone em tại khu đô thị Xa La
    Trích dẫn Nguyên văn bởi Kul_Cul Xem bài viết
    Bác nào có căn 94m2 ở CT6 tầng từ 10-18 thì PM cho em với nhé. Khi PM nói rõ giúp em giá, hướng, số phòng với ạ.
    Cảm ơn cả nhà nhiều!
    • 26 Bài viết

    • 7 Được cảm ơn

    #1354
    Có bác nào đóng tiền đợt 3 ct6b xala chưa?có làm hợp đồng mới không hay làm phụ lục hợp đồng? có bác nào đóng trước 1 phần không?
    • Avatar của yeuhaicon
    • Thành viên Webtretho
      Offline
    • 10 năm
    • 332 Bài viết

    • 389 Được cảm ơn

    #1355
    có bác nào chưa đóng đợt 4 CT5 ko, loa lên cho bà con biết thêm tự tin tý nào :-)
    • 164 Bài viết

    • 76 Được cảm ơn

    #1356
    Trích dẫn Nguyên văn bởi Bo_kute2011 Xem bài viết
    Có bác nào đóng tiền đợt 3 ct6b xala chưa?có làm hợp đồng mới không hay làm phụ lục hợp đồng? có bác nào đóng trước 1 phần không?
    Em đã nộp đủ, do lần 2 ko chịu đóng tiền nên hôm nay Bác thản ưu tiên làm cho cái hợp đồng mới giá 17,5. còn các mẹ đã có HD thì ký luôn phụ lục HD.... còn quả nộp chịu tí thì em quên ko để ý......... vì nói thật giá CT6 xuống 17,5 với tiến độ như hiện tại, chỉ cần lên mầu sơn các mẹ ung rung có lãi to.
    • Avatar của nancy_99
    • Thành viên Webtretho
      Offline
    • 9 năm
    • 50 Bài viết

    • 18 Được cảm ơn

    #1357
    mình thấy tiến độ CT6 nhanh thật, còn CT5 chậm và không biết bao giờ được nhận nhà đây.
    • 684 Bài viết

    • 475 Được cảm ơn

    #1358
    Trích dẫn Nguyên văn bởi yeuhaicon Xem bài viết
    có bác nào chưa đóng đợt 4 CT5 ko, loa lên cho bà con biết thêm tự tin tý nào :-)
    có tớ đây ....

    ....đóng 2 tuần rồi
    • 120 Bài viết

    • 86 Được cảm ơn

    #1359
    Mình vừa lên sàn MT đóng tiền đợt 3 - CT6 và ký phụ lục hợp đồng theo giá mới đầu giờ sáng nay. Thấy các chị trên sàn nói ngày hôm qua mọi người đến nộp tiền rất đông. Hôm nay là ngày cuối cùng nộp tiền để được hưởng giá mới nên dự đoán sẽ còn đông người đến nộp tiền hơn hôm qua. Bố mẹ nào chưa nộp tiền thì tranh thủ chạy qua đó đóng luôn trong ngày hôm nay đi, để sang ngày mai lại lằng nhằng
    Về vụ đóng trước 1 phần thì mình thấy có 1 anh thiếu 1 ít tiền vẫn được mấy chị bên sàn chấp nhận thu và cho nộp bổ sung sau. (đấy là TH thiếu ít, tầm 20-30 triệu gì đó, thiếu nhiều thì mình không rõ).
    • 610 Bài viết

    • 338 Được cảm ơn

    Thành viên tích cực 2018
    #1360
    Trích dẫn Nguyên văn bởi nhiepanhnghiepdu Xem bài viết
    có tớ đây ....

    ....đóng 2 tuần rồi
    Bác nhiepanh cũng mua ở CT5 ạ? Tôi cũng giống bác nhưng ... bỏ vế sau .

    Hôm qua qua sàn thấy kẻ bán người mua cũng nhộn nhịp ra phết chứng tỏ thanh khoản ở Xa la vẫn tốt tuy chỉ có giá là âm thôi.