TIN TÀI TRỢ.

Chia sẻ kiến thức về quy hoạch nhà đất và bản đồ quy hoạch

  • 0 Lượt chia sẻ
  • 612 Lượt đọc
  • 4 Trả lời

Luôn tự hào là nguồn thông tin và kiến thức đáng tin cậy dành cho phụ nữ trưởng thành.

Theo dõi Webtretho

Đến trả lời mới nhất
    • 46 Bài viết

    • 0 Được cảm ơn

    #1
    Có vẻ trên diễn đàn nhiều người còn chưa nắm rõ mấy về mấy vấn đề như quy hoạch và bản đồ. Do đó tôi lập topic này để chia sẻ những thứ tôi biết. Các bạn có thể góp ý chia sẻ tùy ý.

    Bắt đầu:

    Đầu tiên sẽ là về màu sắc trong bản đồ quy hoạch

    Trong quy hoạch sử dụng đất, nhà nước có quy định màu sắc và loại đất như bảng dưới đây.

    Các cụ tham khảo. ^^

    67066122_10218534171681138_58901825742438400_n.jpg?_nc_cat=109&_nc_oc=AQmcjjbuY1BoCngl9aJdMXopwvsMjbk9p6I4khfrSMy3wauyE0-SKjRGZXqTm8PAZGI&_nc_ht=scontent.fsgn5-6

    Ví dụ cụ thể tại đây: (quy hoạch bắc vân phong)
    66676079_10218464904989514_8644690176573964288_o.jpg?_nc_cat=100&_nc_oc=AQn_55eN-sulDg4PR6I30UROZY6QcNMXl2gQ0gHjwfagyI0HRPZlVFNCsp_Xrpw5vSc&_nc_ht=scontent.fsgn5-5

    Hoặc quy hoạch tân phú tại bản đồ google này:
    https://www.google.com/maps/d/u/0/e...&ll=10.81447612205281,106.61378974328613&z=14

  1. CHỦ ĐỀ NỔI BẬT


    • 46 Bài viết

    • 0 Được cảm ơn

    #2
    THEO KINH NGHIỆM, ĐƠN GIÁ ĐẤT SẼ GẤP ĐÔI ĐƠN GIÁ CHUNG CƯ Ở CÙNG VỊ TRÍ.

    Đất ở đây là đang nói đến MIẾNG ĐẤT CƠ SỞ.

    Miếng đất cơ sở là gì?

    Nó là một miếng đất ở mức trung hòa, không to, không nhỏ... đại khái là phù hợp với nhu cầu của nhiều người. Đương nhiên miếng đất này sẽ khác nhau ở các vùng tùy vào nhu cầu dân cư của mỗi nơi. Nhưng nhìn chung thì ở Sài Gòn, cái miếng đất cơ sở đó được phát biểu là:
    - Khoảng 50m2
    - Kích thước thức mặt tiền khoảng 4m
    - Hẻm xe hơi
    - Được xây tự do.

    Lý do bởi vì nhu cầu ở thì cũng chỉ cần 100-150m2 thôi, ở nhiều quá không ở hết. Như thế, miếng đất đó xây 2-3 tầng là chuẩn.

    Chung cư thì cũng có loại Diện tích cơ sở. Diện tích chung cư phù hợp cho đại đa số dân là tầm 55-70m2, nhỏ hơn thì cảm thấy chật, to hơn thì lại hơi phí.

    Chung cư thì có cái đặc biệt là giá có thể có logic vì nhiều căn chung cư mới đại diện giá cho 1 khu chung cư, trong khi nhà phố thì khó đoán vì một vài căn nhà phố lại đại diện giá cho toán khu phố.

    Tỉ lệ giá đất gấp đôi chung cư đang là tỉ lệ vàng. Và cũng khó để chuyển dịch trong thời gian ngắn, nếu có chuyển dịch thì mình thiên theo hướng giá chung cư sẽ phất lên.

    Lý do, tại sao ư? Bởi vì nếu giá biến động hơn thì người ta sẽ lựa chọn khác.

    Ví dụ để dễ thấy: Giả sử ở cùng 1 khu phố,
    - Có chung cư C giá 30tr/m2 cho căn 60m2, vị chi là 1.800tr. - Căn này có 02 PN, 1 WC, đủ 1 gia đình trẻ sống.
    - Ở đó có 1 miếng đất trống D có diện tích 48m2 (4x12), hẻm 4m xe hơi không quay đầu được, giá 60tr/m2, vị chi là 2.880tr. Muốn xây nhà ngon thì phải bỏ thêm khoảng 500tr nữa, cho căn nhà nhỏ 1trệt 1 lầu, 2PN, 2WC. Tổng cộng giá khoảng 3.400tr.

    Nói chung là khó chọn lựa chứ không phải dễ, vì nó sêm sêm nhau.

    Ở 1 nơi khác, coi như là có trình độ phát triển trước nơi này 10 năm đi. Lúc này có:
    - Căn chung cư C', không còn mới sau khi đã xài được 10 năm, 60m2, giá 2.340tr.
    - Căn nhà phố 80m2, cũng đã 10 năm xây dựng rồi, 48m2 đất, hẻm xe hơi không quay đầu, giá 6.000tr.

    Bạn là người mua ở, sẽ lựa chọn cái nào?
    • 46 Bài viết

    • 0 Được cảm ơn

    #3
    BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH.
    Là một trong 02 loại bản đồ quan trọng nhất trong đất đai nói chung và ngành Bất động sản nói riêng.
    Khi bạn có miếng đất, và nói rằng "Ranh đất nhà tôi như thế này", và ranh đó được nhà nước vẽ ra và công nhận thì đó chính là ranh địa chính nằm trong bản đồ địa chính. Ranh này cũng là cái được trích in vào sổ đỏ của bạn.
    Bản đồ địa chính được quản lý theo Số tờ, số thửa, ở trong đơn vị hành chính là Phường / Xã. Như vậy, vị trí của thửa đất của bạn nếu căn cứ theo bản đồ địa chính sẽ là: Tỉnh / Thành phố --> Quận / Huyện --> Phường / Xã --> Số tờ --> Số thửa.
    Ngoài ra, kể từ năm 2002, vị trí của thửa đất còn được xác định bằng Tọa độ góc ranh.
    Thửa đất chính là đơn vị nhỏ nhất về đất, "Phân lô, tách thửa" nghĩa là tách 1 thửa ra thành nhiều thửa khác. "Gộp thửa" nghĩa là gộp nhiều thửa thành ít thửa hơn.
    Bạn có 1 thửa đất, xong bạn đi xin tách làm 2 thửa để làm ra 02 cái sổ thì gọi là hành động tách thửa. Còn nếu bạn không tách được thửa mà lại xây dựng thành 02 căn nhà ở trên đó thì nhà đó gọi là "Sổ chung".
    Nói tóm lại, Bản đồ địa chính là cái bản đồ thể hiện các thửa đất, và cái thửa đất nằm trên sổ chính là lấy từ cái bản đồ này ra. Việc sổ chung nghĩa là không / hoặc chưa tách thửa được. Và việc phân lô, tách thửa thì quy định cho Doanh nghiệp khác với Cá nhân.
    BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH KHÁC GÌ BẢN ĐỒ GOOGLE.
    Từ khi google map ra đời, việc tra vị trí, đường đi ... trở nên hết sức dễ dàng. Việc tra vị trí thì có thể định vị bằng điện thoại, chia sẻ tọa độ, hay đơn giản hơn là đánh vào địa điểm, địa chỉ ...
    Nhưng google map là "Bản đồ vệ tinh", tọa độ trên google là tọa độ vệ tinh hay là tọa độ lat,long. Trong khi đó, bản đồ địa chính thì dùng Số tờ, số thửa, và Tọa độ góc ranh.
    Với google map, chúng ta tìm được đến Xã / phường, đôi khi sâu hơn chút là Khu phố, vậy là hết. Không có khái niệm hay dữ liệu về Số tờ, hay sổ thửa.
    Ngoài ra, Tọa độ góc ranh cũng không phải là Tọa độ vệ tinh, nên cũng chưa tìm theo Tọa độ góc ranh trên google map được.
    VẬY XÁC ĐỊNH VỊ TRÍ CỦA MỘT THỬA ĐẤT TRÊN BẢN ĐỒ GOOGLE BẰNG CÁCH NÀO?
    - Cách 1: Xác định theo số tờ, số thửa: Ngoại trừ Đồng Nai, việc xác định cái này đang theo dạng vô phương nếu như bạn không có dữ liệu đặc biệt. Đồng nai thì vào dnailist để xem.
    - Cách 2: Xác định theo Tọa độ góc ranh: Đầu tiên thì bạn phải có Tọa độ góc ranh đã, cái này có ghi ở trong sổ đỏ, nhưng chỉ những sổ đỏ mới mới ghi, sổ cũ không ghi. Sau khi có tọa độ góc ranh rồi, thì có một số chương trình chuyển đổi từ Tọa độ góc ranh sang lat,long. Trang thông tin quy hoạch của TP SG có, một số app cũng có.
    Nhìn chung là không dễ dàng. ^^
    • 46 Bài viết

    • 0 Được cảm ơn

    #4
    NHÌN QUY HOẠCH GIAO THÔNG CỦA NHƠN TRẠCH, CHÚNG TA THẤY GÌ?

    Nhơn Trạch là vùng đất nằm sát sườn Sài Gòn nhưng lại bị tình trạng "gần nhà xa ngõ" bởi vì sự ngăn cách của Sông Soài Rạp rộng trung bình khoảng 800-1000m.

    Khi mà Khu Đông và Nam Sài Gòn đều là các vùng đất trũng, thì Nhơn Trạch cũng hướng Đông, Nam nhưng có nhiều gò đất cao. Rất thuận lợi cho việc phát triển khu dân cư.

    Khoảng những năm 2010, khi mà tin tức về Sân Bay Long Thành được đưa ra, thì người ta đổ xô về Nhơn Trạch mua bán đất để đón sân bay, nhiều cty BĐS vẽ nên một hình ảnh rằng Sân bay Long Thành sẽ như Sân bay Tân Sơn Nhất ý, và đất xung quanh sân bay TSN giá sao thì khỏi cần nói.

    Cơ mà chắc nhiều người đi mua Nhơn Trạch chả biết cái sân bay Long Thành nó nằm ở đâu.

    Theo quy hoạch giao thông hiện tại, thì không hợp lý đối với Sân bay Long Thành. Khi mà theo bản mới nhất thì Sân bay Long Thành không kết nối với đường cao tốc Long Thành - Dầu Giây, mà lại có một đường lớn đi thẳng vào Nhơn Trạch. Kết nối với VĐ3, và kết nối với đường dẫn qua cầu Cát Lái.

    Nhưng, nếu sân bay Long Thành thay thế cho TSN, thì người khách chủ yếu sẽ muốn về Sài Gòn một cách nhanh nhất, chứ không phải đi vào Nhơn Trạch, trừ phi ý định biến Nhơn Trạch thành 1 "thứ gì đó".

    Chỉ có điều, Quy hoạch Nhơn Trạch hiện tại không phù hợp để làm "thứ gì đó" khi mà những chỗ ngon lành nhất đã biến thành dự án khu dân cư hết thảy. Những khu còn chưa làm được là do khu trũng, tiền san lấp con cao hơn tiền đền bù.

    Chúng ta hay nghe nói đến Cầu Cát Lái, mà thường thì Đồng Nai rất "máu" trong khi Sài Gòn thì từ từ. Hơn 1 lần Đồng Nai khẳng định là "éo thiếu tiền", nhưng mà cầu cứ ỳ ạch.

    Trước đây mình vẫn cứ nghĩ Cầu Cát Lái sẽ khó mà xây, bởi vì xây không có lợi về mặt kinh tế, do là khi đó dân sẽ đổ về Đồng Văn Cống và sẽ kẹt, giờ đã kẹt chứ nó gì sau này. Nhưng sau khi xem lại quy hoạch, thì có vẻ mình đã nhầm, có một thứ khác xảy ra.

    Cát Lái là cảng phải nói là ngon nhất nước, lượng hàng nhập cảng khủng khiếp, cụm cảng Cát Lái, Phú Hữu bên phía Sài Gòn, và kết nối bằng Cầu Phú Mỹ cũng như cao tốc Long Thành - Dầu Giây.

    Bên kia sông, Đồng Nai cũng không thua kém, cũng quy hoạch cụm cảng 2 bên sông, chỉ có điều, giao thông bên Nhơn Trạch dù chưa có nhưng lại dễ làm hơn bên Sài Gòn nhiều. Nếu cầu Cát Lái được xây dựng thật to, thật bự và kết hợp với Cao tốc Bến Lức - Long Thành sắp xây xong thì từ Cảng Cát Lái, xe cộ sẽ đi ngược qua Đồng Nai hết, và có nguy cơ Cảng bên Nhơn Trạch sẽ phát triển mạnh, và cầu Phú Mỹ người ta sẽ không đi nữa, không thu được BOT.

    Đây cũng có thể là một lý do khiến cho bên Đồng Nai thì hào hứng mà bên Sài Gòn thì lạnh nhạt.

    Nhưng, lại Nhưng, cái hay ở chỗ là đường từ Cầu Cát Lái lại không kết nối vào cao tốc Bến Lức, Long Thành, chỉ có vành đai 3 mới kết nối, cái này lại cũng lạ, nhưng hình như là định hướng mới thì đã có kết nối.

    Có lẽ cầu Cát Lái xây hay không tùy vào thỏa thuận giữa 2 bên Sài Gòn và Đồng Nai.

    Có 1 khu đất trống, bự ngay bên chân cầu Cát Lái, đại gia nào hốt cái này cũng sẽ liên quan đến việc cầu sẽ xây như thế nào.

    65117377_10218299395091870_545501498457456640_n.jpg?_nc_cat=101&_nc_oc=AQlmVvwaBZ178Gi7EKdvrxFC9gGMI6YhlGNQ2Ra4mKdWKtHK_00G_vXZ4WDId8zKzDk&_nc_ht=scontent.fsgn5-764887850_10218299397251924_6116357536326090752_n.jpg?_nc_cat=107&_nc_oc=AQlSPUErP6pWLYa-x32Fz4M2Q7hT0ynLEagQrfhmlj4w4GIELE4N8E_JXLlNaAr-Zts&_nc_ht=scontent.fsgn5-6

    62537581_10218299398931966_6654383996392177664_n.jpg?_nc_cat=104&_nc_oc=AQn4EyO1a_MTPoIVBUbANfBh_8oFCR1vkfNCQSzUsftoxMC-Dx0JDR_GIif_K2T5oH0&_nc_ht=scontent.fsgn5-4
    • 19 Bài viết

    • 0 Được cảm ơn

    #5
    Nếu bạn là một người quan tâm tới các dự án BĐS hiện nay thì mình mới có Web chuyên cập nhật các thông tin Bđs thì trường Phía nam; Thaihoaland.com.
    Các dự án hiện nay: Căn hộ : Victoria Queen chỉ 1,2 tỷ căn
    đất biển Vũng Tàu, Bảng giá Seamall, Eco bangkok Villas, Vincity Quận 9, Thanh Long Bay Phan Thiết, Seaway Bình Châu, Apec Wymldham Phan Thiết. The Sóng Vũng Tàu, Young Town Đức Hòa Long An.
    Bạn nào có dự án nào hot hơn có thể chia sẻ.