Đa số những ai lần đầu tiên xây nhà đều có quan tâm lớn nhất là : "Căn nhà của mình sẽ tốn hết bao nhiêu tiền nhỉ ?". Để trả lời câu hỏi này một cách chính xác thật không dễ tí nào, thậm chí đến những nhà thầu nhiều năm kinh nghiệm thì con số dự báo không bao giờ đảm bảo chính xác 100%. Lý do là vì quá trình xây dựng một căn nhà thường có thời gian kéo dài từ 3 - 9 tháng, nên việc thay đổi giá cả vật liệu (phần thô và hoàn thiện) trong quá trình xây dựng là một điều thường xuyên xảy ra. Ngoài ra, để hoàn thành một căn nhà cũng cần có chi phí cho nhân công xây dựng, mà năng suất của thợ phụ thuộc vào tay nghề, sức khỏe và thậm chí cả thời tiết nữa. Do có nhiều yếu tố làm ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm nên việc xác định chi phí xây dựng thường có những sai lệch nhất định, những nhà thầu nào có kinh nghiệm lâu năm, đội ngũ tay nghề thợ thuyền tốt, quản lý chặt thì thường ước lượng chi phí chính xác đến khoảng 90% - 95% là tối đa.



Trên thực tế, việc ước lượng chi phí xây nhà có chính xác hay không phụ thuộc rất nhiều vào trình độ quản lý của gia chủ. Tại sao vậy ? Bởi vì giữa ước lượng (mang tính chất dự báo) và thực tế bao giờ cũng có sự chênh lệch nhất định do các yếu tố khách quan và các yếu tố chủ quan. Các yếu tố khách quan thường là tình hình kinh tế vĩ mô biến động khiến cho giá nguyên vật liệu hoặc giá nhân công thay đổi. Tuy nhiên, nếu quan sát thêm tình hình thị trường trong những năm gần đây thì giá cả vật liệu xây dựng không biến động nhiều (trung bình từ 2% - 5% mỗi năm). Do đó, các yếu tố khách quan từ thị trường hầu như ảnh hưởng không nhiều đến giá thành xây dựng. Điều đó suy ra rằng, nếu một công trình bị phát sinh chi phí từ 20% trở lên thì phần lớn nguyên nhân xuất phát từ các yếu tố chủ quan là kinh nghiệm ước tính và khả năng quản lý chi phí của chủ nhà.



LÀM SAO ĐỂ ƯỚC TÍNH CHI PHÍ XÂY DỰNG MỘT CĂN NHÀ ?



Việc ước tính đúng chi phí hoàn thành một căn nhà không khó, cho dù bạn không phải là một chuyên gia xây dựng ! Tuy nhiên, bạn cần phải thực hiện đúng các bước theo trình tự sau đây :



1. Liệt kê toàn bộ các khoản mục chi phí để hoàn thành căn nhà.


2. Đối với từng khoản mục chi phí, hãy liệt kê số lượng cụ thể của từng công tác, hoặc chủng loại vật tư (chẳng hạn số m2 sàn xây dựng, số thiết bị vệ sinh, số thiết bị điện...)


3. Ứng với mỗi công tác hoặc chủng loại vật tư, hãy tham khảo từ 3 - 5 báo giá để có mức giá trung bình.


4. Cộng toàn bộ chi phí của các khoản mục.


5. Tính thêm 1 khoản chi phí dự phòng bằng 10% tổng chi phí đã cộng ở trên.




Các khoản mục chi phí mà đa số chủ nhà thường thấy rõ nhất chính là chi phí thiết kế, chi phí xây dựng cơ bản và chi phí mua sắm các vật tư hoàn thiện. Thế nhưng chỉ bấy nhiêu khoản mục chi phí trên vẫn chưa đầy đủ để xem là chi phí hoàn thành một căn nhà các bạn ạ !



Trong trường hợp căn nhà được xây dựng trên nền đất yếu, khi đó bạn phải tiêu tốn thêm một khoản chi phí để gia cố móng nhà bằng phương án sử dụng cọc ép hoặc cọc khoan nhồi. Do đó, nếu không khảo sát kỹ, bạn sẽ phải phát sinh thêm 1 khoản gọi là chi phí gia cố móng. Chi phí này có thể chiếm từ 50 triệu đồng đến 200 triệu đồng hoặc hơn nữa tùy thuộc vào quy mô hoặc địa chất nơi bạn xây nhà.



Bên cạnh đó, trong quá trình xây dựng chắc chắn bạn sẽ có những thay đổi nhất định so với dự kiến ban đầu. Những yêu cầu thay đổi này sẽ tác động đến chi phí xây dựng hoặc mua sắm thiết bị của bạn. Chẳng hạn nếu bạn muốn ngăn thêm phòng, làm thêm nhà tắm, hoặc chọn các loại gạch ốp lát, sơn nước đẹp hơn... thì sẽ làm phát sinh thêm 1 khoản chi phí như chi phí vật tư, chi phí nhân công để thực hiện phần công việc đó. Thường nếu việc dự tính ban đầu tốt thì các khoản chi phí này là không đáng kể và nằm trong 10% tổng chi phí xây dựng và mua sắm thiết bị. Do đó để đảm bảo nguồn tài chính khi xây dựng nhà, bao giờ các chuyên gia cũng khuyên các bạn nên dành ra tối thiểu 10% tổng chi phí xây dựng và mua sắm thiết bị để làm khoản chi phí dự phòng phát sinh.



Một căn nhà sau khi hoàn thành xong chưa phải là kết thúc mà nó sẽ gắn liền với cuộc sống của gia chủ trong nhiều năm sau nữa. Trong lúc việc bảo hành công trình thường chỉ kéo dài trong 1 năm đầu tiên sau khi bàn giao nhà. Nếu trường hợp sau 3 - 5 năm sử dụng, căn nhà bị hư hỏng nặng về kết cấu (như bị nứt sàn, nứt tường...) hoặc bất tiện trong quá trình sử dụng (không thiết kế, không thông thoáng...), lúc đó chủ nhà phải bỏ ra một khoản chi phí lớn để cải tạo sửa chữa thì rõ ràng chi phí xây dựng căn nhà bây giờ không chỉ là chi phí ban đầu đã bỏ ra, mà còn phải cộng thêm khoản chi phí để cải tạo, sửa chữa này nữa. Đây gọi là chi phí chất lượng của căn nhà. Ấy thế nhưng thường ít chủ nhà nào suy nghĩ về khoản chi phí chất lượng này mà chỉ quan tâm đến chi phí đầu tư xây dựng ban đầu mà thôi.



Vậy thì chi phí xây dựng một căn nhà gồm những khoản chi phí nào ?
1. Chi phí phá dỡ nhà cũ (nếu căn nhà mới xây dựng trên khu nhà cũ)


2. Chi phí gia cố móng (nếu căn nhà được xây dựng trên nền đất yếu)


3. Chi phí cấp phép xây dựng (thường khoảng 7 triệu - 20 triệu đối nhà ở riêng lẻ)


4. Chi phí xây dựng cơ bản (xây dựng phần thô và hoàn thiện).


5. Chi phí mua sắm vật tư thiết bị.


6. Chi phí dự phòng cho các khoản phát sinh.


7. Chi phí đảm bảo chất lượng công trình.


+ Chi phí thiết kế.


+ Chi phí giám sát và quản lý công trình.


+ Chi phí bảo trì, sửa chữa sau bảo hành.



Dựa trên cơ sở các khoản mục chi phí này, bạn có thể ước tính bằng cách tự tính toán ra khối lượng công việc của từng khoản mục và tham khảo một vài báo giá tin cậy nhất. Sau đó áp từng báo giá với khối lượng công việc tương ứng để có được giá thành của từng hạng mục. Hoặc một cách khác dễ dàng hơn là bạn hãy mời các nhà thầu cung cấp dịch vụ cho từng khoản mục đến báo giá cho công trình của bạn. Do các thầu này có kinh nghiệm trong nghề nên họ sẽ thay bạn trong việc phân tích các khối lượng cụ thể và áp đơn giá một cách chính xác hơn.



ƯỚC TÍNH CHI PHÍ XÂY NHÀ ĐÚNG THÌ ĐÃ ĐỦ CHƯA ?



Như đã phân tích ở trên, chi phí hoàn thành căn nhà cuối cùng không chỉ phụ thuộc vào kinh nghiệm ước tính mà còn phụ thuộc rất nhiều vào kỹ năng quản lý chi phí của chủ nhà. Những tình huống thường gặp nhất khiến cho chi phí xây nhà sau cùng không đúng với dự trù ban đầu là :



Không khảo sát kỹ lưỡng khi mua đất : Thường khi mua đất người ta chỉ hay để ý đến vị trí của khu đất mà ít để ý đến tình trạng địa chất của khi đất. Có những vùng dân cư mới được hình thành trên khi đất trước khi vốn là đầm lầy được san lấp lại. Những trường hợp này khiến cho chủ nhà phải phát sinh một khoản chi phí cho công tác gia cố móng, thường từ 50 triệu đến 200 triệu hoặc hơn tùy thuộc vào quy mô xây dựng.



Không thực hiện đúng quy trình xây dựng : Việc không thực hiện đúng quy trình xây dựng nhà có thể khiến cho căn nhà bị phát sinh nhiều chi phí cho những công tác được làm lại. Các công tác làm lại ở đây có thể là công tác thiết kế hoặc thi công hoặc cả thiết kế và thi công. Chẳng hạn ban đầu gia chủ không quan tâm đến vấn đề phong thủy, nhưng trong quá trình xây dựng lại nghe góp ý của nhiều người về phong thủy. Cuối cùng, chính chủ nhà là người ra quyết định điều chỉnh thiết kế, thậm chí phải phá dỡ những phần việc đã làm để thực hiện lại...



Không có thiết kế rõ ràng trước khi xây dựng : Có nhiều chủ nhà cho rằng việc thiết kế nhà đâu có gì quan trọng đâu mà phải bỏ tiền ra để thuê người thiết kế. Đến khi xây dựng lên nửa chừng mới thấy "sao chỗ này nhìn kỳ kỳ, chỗ nọ nhìn không ưng ý", mà đã không ưng ý thì phải sửa ngay. Thế là thợ xây xong, phải tốn công đập ra, rồi xây lại nên phải tốn thêm chi phí. Bên cạnh đó, việc không có thiết kế rõ ràng trước khi xây dựng dễ khiến cho bạn dễ bị lung lay khi có nhiều người góp ý trong quá trình xây dựng. Một khi ý định đã lung lay rồi thì việc thay đổi, sửa chữa chỉ còn là sớm hay muộn mà thôi. Ngoài ra, không có thiết kế chi tiết trước khi xây dựng còn có thể là sơ hở để các nhà thầu làm ăn chụp giựt lợi dụng những điểm mập mờ để làm phát sinh cho căn nhà hoặc không đảm bảo chất lượng tiêu chuẩn của căn nhà.



Không thỏa thuận rõ ràng khi ký kết hợp đồng thi công : Trong giai đoạn hiện nay, thị trường xây dựng đang có vô số các nhà thầu lớn bé đang cạnh tranh nhau từng miếng bánh nhỏ của thị trường. Trong số những nhà thầu đó, có những nhà thầu tốt, nhưng cũng không ít những nhà thầu xấu, làm ăn theo kiểu chụp giựt. Họ nhìn khách hàng như những con cá và họ là người đi câu với mồi câu là sản phẩm giá rẻ. Và bạn biết đó, một khi cá đã cắn câu rồi thì những nhà thầu này sẽ tìm mọi cách để làm cho công trình bị phát sinh. Chủ nhà ban đầu cứ tưởng rằng mình kiếm được thầu làm với giá rẻ, ai ngờ đến khi làm xong thì tổng chi phí bỏ ra lại chẳng rẻ tí nào. Cho nên, để đảm bảo rằng các nhà thầu xấu kia không thể tự tiện phát sinh, bạn phải ràng buộc họ bằng những điều khoản thật rõ ràng, kỹ lưỡng khi soạn thảo hợp đồng.



Không có chế độ quản lý, giám sát kỹ lưỡng khi thi công : Một căn nhà sau khi thi công xong thường tiêu tốn của gia chủ đến hàng tỷ đồng, cho thấy giá trị của việc xây dựng một căn nhà là rất lớn. Vậy mà ít ai suy nghĩ đến việc thuê người có chuyên môn để giám sát việc triển khai hàng tỷ đồng ấy. Nhiều người cứ cho rằng kiếm một nhà thầu tin tưởng để thi công là đủ, thuê thêm giám sát chi cho mệt mà lại tốn tiền nữa ? Rốt cuộc kết quả là gì ? Có khi chủ thầu làm cũng nhiệt tình và muốn làm tốt lắm, nhưng kẹt nỗi những người thợ thi công trực tiếp lại không được như vậy. Đa số tâm lý chung của thợ thuyền là cứ làm cho qua chuyện, nếu không có ai giám sát thì họ càng thoải mái làm ẩu làm tả luôn. Và trong một số trường hợp, việc làm ẩu tả ấy của thợ thuyền có thể khiến cho căn nhà của bạn bị hư hỏng kết cấu sau một vài năm sử dụng. Lúc ấy thì chi phí xử lý hậu quả chắc chắn sẽ tiêu tốn gấp nhiều lần so với chi phí thuê người giám sát lúc ban đầu.



VẬY LÀM SAO ĐỂ TRÁNH PHÁT SINH KHI XÂY NHÀ ?



Từ những phân tích về các nguyên nhân dẫn đến phát sinh bên trên cho thấy : để tránh các phát sinh khi xây nhà đòi hỏi bạn phải tìm cách để ước lượng khoản chi phí xây nhà phù hợp và tìm cách phòng tránh hoặc giảm thiểu những nguyên nhân gây ra phát sinh. Trình tự các bước thực hiện như sau :


Bước 1 : Khảo sát các căn nhà xung quanh để đánh giá về địa chất nơi xây nhà.


Bước 2 : Lập bản vẽ thiết kế sơ bộ phù hợp với nhu cầu, sở thích, thẩm mỹ, tài chính.


Bước 3 : Ước tính chi phí xây dựng phần thô dựa trên bản vẽ thiết kế sơ bộ.


Bước 4 : Ước tính những khoản chi phí cho công tác mua sắm vật tư, thiết bị hoàn thiện.


Bước 5 : Dự trù các khoản chi phí để đảm bảo chất lượng : thiết kế, giám sát.


Bước 6 : Lập hợp đồng chặt chẽ với nhà thầu thi công.




Thực ra các bước trên cũng không quá khó và phức tạp như bạn nghĩ đâu ! Sau đây, tôi sẽ hướng dẫn cho bạn từng bước để thực hiện các công đoạn này :



Bước 1 - Khảo sát các căn nhà xung quanh : việc khảo sát này chỉ đơn giản là bạn tìm đến và hỏi các căn nhà lân cận khu đất bạn sẽ xây dựng có địa chất như thế nào ? Các nhà lân cận có phải sử dụng phương án gì (như đóng cừ tràm, ép cọc, khoan cọc nhồi...) để gia cố móng hay không ? Nếu có thì gia cố ra sao và tốn bao nhiêu tiền ? Thêm nữa là thời điểm họ xây nhà đã bao lâu rồi ? Nếu như thời điểm càng gần thì càng chính xác, còn nếu đã lâu rồi thì bạn cần cập nhật lại giá cả theo thị trường ! Lưu ý rằng : Những căn nhà nào càng gần với quy mô căn nhà bạn thì càng chính xác nhé !



Bước 2 - Lập bản vẽ thiết kế sơ bộ của căn nhà : đây chính là cơ sở quan trọng nhất để có thể ước tính giá thành xây dựng cơ bản cho căn nhà của bạn. Ngoài ra, việc lập bản vẽ thiết kế sơ bộ còn giúp bạn bạn hình dung cơ bản về căn nhà của mình, từ đó bạn có thể dễ dàng điều chỉnh theo sở thích, mong muốn rất dễ dàng và chi phí rất thấp. Một bộ bản vẽ thiết kế sơ bộ sẽ gồm có các bản vẽ mặt bằng, mặt cắt và phối cảnh mặt tiền của căn nhà. Nếu căn nhà của bạn là dạng nhà phố, dáng dất không bị méo thì bạn cũng dễ dàng tìm được một vài mẫu nhà từ Internet. Một cách tốt hơn là bạn có thể nhờ một người bạn, hoặc công ty mà bạn dự kiến ký hợp đồng thiết kế tư vấn cho bạn.


Thông thường, việc thiết kế sơ bộ này sẽ được nghiên cứu và điều chỉnh nhiều lần dựa trên nhu cầu, khả năng tài chính và sở thích của bạn. Việc điều chỉnh như vậy sẽ tiêu tốn thời gian và công sức của các kiến trúc sư, nên nhiều công ty cũng có quy định rằng bạn chỉ được điều chỉnh tối đa 3 lần cho phần thiết kế sơ bộ. Nếu bạn điều chỉnh quá 3 lần, thì bạn sẽ phải tốn một khoản tiền nhất định. Chính vì thế, nếu có điều kiện, bạn nên dành nhiều thời gian để tham khảo khoảng 2 - 3 mẫu nhà, rồi chọn một mẫu ưng ý nhất để làm việc với kiến trúc sư. Làm như vậy thì thời gian làm việc giữa bạn với kiến trúc sư sẽ tốn ít thời gian hơn, mà cũng đỡ tốn chi phí hơn.



Bước 3 - Ước tính chi phí xây dựng phần thô dựa trên thiết kế sơ bộ : dựa vào thiết kế sơ bộ, bạn có thể ước tính chi phí xây dựng cơ bản phần thô và nhân công phần hoàn thiện bằng cách :


+ Khảo sát đơn giá xây dựng trung bình chung cho 1 m2 sàn xây dựng (phần thô và nhân công hoàn thiện).


+ Phân loại các nhóm diện tích sàn có tính chất giống nhau : diện tích móng, diện tích sàn được che phủ kín, diện tích sàn không che phủ, diện tích mái tôn, diện tích tầng hầm...


+ Áp đơn giá cho từng diện tích. Lưu ý rằng đơn giá trung bình chung thường là đơn giá thi công cho diện tích sàn được che phủ kín. Các nhóm diện tích khác sẽ được ước tính dựa trên đơn giá trung bình này theo nguyên tắc : phần diện tích nào có khối lượng công việc ít hơn thì tỷ lệ sẽ < 100% và ngược lại, phần công việc nào có khối lượng công việc nhiều hơn thì tỷ lệ sẽ > 100%.



+ Trường hợp nếu như bạn đã thống nhất thiết kế sơ bộ với kiến trúc sư và không có gì điều chỉnh nữa, khi đó bạn có thể gửi bản thiết kế sơ bộ này đến một số thầu để họ báo giá cho bạn. Cách làm này đảm bảo sự chính xác vì nếu bạn đồng ý thì nhà thầu sẽ thi công cho bạn với mức giá mà họ đã báo. Tuy nhiên một lưu ý nhỏ rằng bạn cần phải yêu cầu nhà thầu liệt kê toàn bộ các chi tiết công việc mà họ sẽ thi công để tránh trường hợp nhà thầu có thể báo giá thấp nhưng lại thiếu khối lượng công việc.



Bước 4 - Ước tính những khoản chi phí cho công tác mua sắm vật tư, thiết bị hoàn thiện : ở bước này bạn sẽ phải xem bản vẽ hoàn chỉnh và liệt kê ra toàn bộ các vật tư hoàn thiện và thiết bị sử dụng cho căn nhà. Bạn có thể thực hiện bước này dựa vào thiết kế sơ bộ của căn nhà. Tuy nhiên việc ước lượng sẽ mang tính tương đối mà thôi. Muốn ước lượng chính xác, yêu cầu bạn phải có một bộ bản vẽ được thiết kế hoàn chỉnh cho căn nhà của mình. Khi đó, bạn mới có thể biết được nhà bạn cần sử dụng bao nhiêu thiết bị điện, bao nhiêu máy lạnh, thiết bị vệ sinh... từ đó mới có thể tính chính xác được. Ngoài ra, nguồn tham khảo đơn giá vật tư hoàn thiện bạn hoàn toàn có thể tham khảo từ một số trang thương mại điện tử như : www.vatgia.com,www.chotot.vn... Để khỏi thiếu sót trong việc mua sắm vật tư hoàn thiện, bạn có thể làm tuần tự các bước như sau :


+ Liệt kê toàn bộ các loại vật tư, thiết bị sử dụng cho căn nhà.


+ Dựa vào bản vẽ thiết kế, bạn thống kê lại số lượng cho từng loại.


+ Tham khảo các mẫu mã, đơn giá cho từng loại vật tư và chọn mẫu vừa ý.


+ Áp đơn giá và số lượng vật tư, thiết bị để có tổng chi phí cho phần này.




Bước 5 - Dự trù các khoản chi phí để đảm bảo chất lượng : chi phí đảm bảo chất lượng công trình chính là chi phí thiết kế và chi phí giám sát. Công tác thiết kế nhằm giúp bạn có được một căn nhà với bố cục hợp lý về không gian, màu sắc cân đối, tận dụng tối ưu diện tích xây dựng, kết cấu đảm bảo khả năng chịu lực, giảm thiểu các chi phí phát sinh do phải thay đổi trong quá trình thi công. Công tác giám sát giúp bạn có được căn nhà được thi công đúng theo thiết kế, đảm bảo yêu cầu kỹ thuật trong xây dựng, tránh các lỗi về kỹ thuật có thể phát sinh chi phí để sửa chữa trong giai đoạn sau này. Bạn có thể tham khảo chi phí cho công tác thiết kế và giám sát thông qua Internet hoặc liên hệ trực tiếp với các công ty để có giá chính xác nhé.



Bước 6 - Lập hợp đồng chặt chẽ với nhà thầu thi công : việc lập hợp đồng chặt chẽ với nhà thầu thi công là vô cùng quan trọng để đảm bảo công trình của bạn không bị phát sinh ngoài ý muốn. Như tôi đã phân tích, hiện nay do thị trường xây dựng nhà ở riêng lẻ có mức độ cạnh tranh khá gay gắt, nên không ít nhà thầu xây dựng làm ăn theo kiểu chụp giựt, tìm đủ mọi cách để câu khách hàng mà mồi nhử của họ là giá rẻ. Để rồi sau khi khách hàng đã ký hợp đồng xong, bắt đầu thi công thì họ làm đủ mọi chiêu trò để phát sinh. Mặc dù việc phát sinh trong công trình xây dựng là không thể tránh khỏi, nhưng chi phí phát sinh của các thầu chụp giựt này thường rất cao bất hợp lý. Ngoài ra, các thầu còn có thể làm khó bạn bằng cách thi công chậm tiến độ, hoặc sử dụng các loại vật tư giá rẻ, hoặc sử dụng thợ thuyền có tay nghề kém, hoặc thậm chí "bỏ của chạy lấy người"... Cho nên việc thỏa thuận một hợp đồng chặt chẽ có thể giúp bạn phòng tránh những vấn đề nói trên và ràng buộc chặt chẽ trách nhiệm của nhà thầu đối với công trình. Rõ ràng, giảm thiểu những rủi ro này có thể giúp bạn tiết kiệm rất nhiều chi phí khi chẳng may rơi vào tình huống không mong đợi.



Trên đây là 6 bước cơ bản để giúp bạn có thể hình dung được việc xây dựng một căn nhà như thế nào và cách quản lý ra sao để tránh tình trạng bị phát sinh chi phí. Chúc các bạn có một căn nhà đẹp & không phát sinh nhé.



Nguồn : www.chiphixaynha.com